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원룸 소액변제금 최우선 반환문의 2018-05-02
안녕하세요. 원룸 전세로 살고 있습니다. 현재 2년이상거주라 묵시적 연장중입니다. 10월쯤 나올려고 집주인에게 전세금반환을 요청했더니 돈이 없다고 경매를 걸어라고 합니다. 집주인에게 물어보니 전세금과 은행 대출이 많이 갈려있어 현시세대로 팔면 제차례가 안와서 소액변제금 최우선 변제라도 건져야 할 상황같습니다. 그런데 제가 2014년 7월에 전세 5천만원으로 계약해서 지역이 거제도라 소액 변제금 최우선 변제 조건에 포함되지 않는것같습니다.

1. 순위가 밀리더라도 이전 계약은 말소하고 주인과 이번달 전세 4500으로 재계약하여 소액보증금 최우선 변제조건을 충족하여 1500만원 우선변제권을 확보한다.

2.이전 계약을 유지한채 5천에서 4천5백으로 수정하여 재계약한다. -> 이경우에는 소액보증금 최우선 변제권과 2014년 7월 초기계약 확정일자의 우선순위를 함께 유지할수 있는지 궁금합니다.

2.번방법이 소액보증금 최우선 변제권을 받을수없으면 1.번 방법이라도 할려고 합니다.
어떤 방법이 좋은지 조언부탁드립니다.
김종래 대표공인중개사 | 2018-05-03
정확한 권리관계를 알 수 없어
고객님이 제시한 조건으로만 말씀 드리면

이미 전입신고가 되어 있는 상태에서
계약서를 새로 작성한다는 것은
기존 계약조건중 보증금이 감액되는 것으로
결국 2번이나 1번이나 같은 경우에 해당할 것입니다.

그리고
확정일자의 우선 순위 또한 유지 될 것입니다.

다만 보증금을 낮추는 계약을 함으로써
주택임대차보호법 제8조의 적용을 받고자 하기 위한 것일 뿐입니다.

참고로
해당 법 조문을 올려 드리니 꼼꼼히 읽어 보시기 바랍니다.


<주택임대차보호법>
제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009.5.8>


<주택임대차보호법 시행령>
제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2010.7.21., 2013.12.30., 2016.3.31.>

1. 서울특별시: 3천400만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2천700만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2천만원

4. 그 밖의 지역: 1천700만원

② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.

③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.

④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

[전문개정 2008.8.21.]

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