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김윤정 변호사 | 2017-12-06
질문하신 내용이, 질문자께서 임대인인데 1년 계약 만료 후, 월차임을 30% 낮추어 2년 갱신을 하였고, 이번에 이 2년 계약이 만료되므로 예전년 계약시와 같은 차임으로(30% 낮추기 전의 차임)으로 갱신을 하시고 싶다는 것으로 보입니다.

상가임대차보호법 에 따르면 차임증감청구는 청구 당시의 차임의 9%를 초과하는 비율로는 할 수 없습니다(동법 제11조 제1항). 만약 9%를 넘는 비율로 인상하였다면 이는 동법 제15조에 따라 강행규정 위반으로 효력이 없습니다.

또한 대법원 판례에 따르면 임차인은 9%를 초과하여 지급된 차임에 관하여 부당이득반환 청구를 할 수 있습니다(대법원 2014. 4. 31. 선고 2013다35115 판결). 현재로서는 임차인이 예전의 높은 차임에 동의하고 지급한다고 할 수도 있으나, 나중에 문제가 생기고 임차인이 소송을 제기한다면 9%가 넘는 부분은 돌려주도록 판결이 날 것입니다.

단 상가임대차보호법 제11조 제2항에 따르면 증액청구는 이전의 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없다고 되어 있으므로, 이번에 9% 인상으로 1년 계약을 하시고, 다음 1년 계약시에 9% 인상을 하는 방법을 생각해보시기 바랍니다.


<참조 조문 및 판례>

- 상가건물 임대차보호법 -
제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

- 상가건물 임대차보호법 시행령 -
제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다.


- 대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결 -
구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다)의 입법 목적, 차임의 증감청구권에 관한 규정의 체계 및 취지 등에 비추어 보면, 법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효이고, 임차인은 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 구할 수 있다.

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